不動産担保ローンの申込から融資まで

①相談・仮審査・仮申込（借りる金融機関の設定）

多くの金融機関が取り扱っている不動産担保ローンですが、金利等の条件は各金融機関によって異なります。
まずは、どこの金融機関で借りるかということを決定するために、気になった金融機関に相談をしましょう。

最近ではネット相談が可能な金融機関も増えていますので、不動産担保ローンを提供している金融機関の公式サイトの申し込みフォームや、電話やFAX を使って仮審査や仮申し込みを行います。申し込みの際には、以下の項目をしっかりと伝えましょう。

• ●担保予定の物件情報（所在地や面積など）
• ●融資希望額
• ●融資資金の使途（運転資金など）

金融機関の中でもノンバンクは比較的申し込みから仮審査までの時間が短く、早ければその日のうち（24時間以内）に結果報告がある場合もありますが、金融機関によっては最終的な融資実行までに思わぬ時間を要する場合もありますので、その点も担当者に質問しておきましょう。

②本申込

どの金融機関で借りるのかを決定したら、実際に金融機関に来店し、必要書類や今後の審査の流れなどの打ち合わせを行い、本申し込みの手続きを進めていきましょう。

（申込時に必要な書類）

①担保不動産の確認ができる書類

• ・不動産登記簿謄本（登記事項証明書）
• ・住宅地図
• ・公図
• ・地積測量図
• ・建物の図面
• ・固定資産税評価証明書
• ・建築確認通知書

金融機関ごとに必要書類は異なりますが、不動産登記簿謄本（登記事項証明書）と固定資産税評価証明書は、最低限準備しておきましょう。仮審査の時点で大まかな融資額がチェックできるためです。

②本人確認証明書

• ・運転免許証
• ・パスポート
• ・マイナンバーカード
• ・住民基本台帳カード
• ・健康保険証

その他、借入契約時に印鑑証明書が必要となります。転居などで現住所と印鑑証明書の住所が違う場合には、住所変更手続きを行っておきましょう。

③納税が確認できる書類

• ・納税証明書
• ・固定資産税納付書

税金が未納の場合、担保とする不動産に対して、税金の差し押さえが優先されるため、事前に納付しておくことをおすすめします。不動産担保ローンでは、納税資金として、借入の相談をすることも可能です。

④担保不動産のローン残高がわかる書類

• ・残高証明書
• ・返済予定表

例えば「借り換え」で不動産担保ローンを利用する場合、ローン契約を抹消（完済）するために必要な融資金額を算出する目的で使われます。

⑤その他の書類

• ・商業登記簿謄本
• ・決算報告書
• ・事業計画書

特に開業資金の融資を受ける際には、事業計画書と必要な資金の内訳が、ハッキリとわかる書類を提出しておきたいところです。

③審査（担保価値および信用力・返済能力の審査）

［不動産担保ローンの審査基準について］

本申し込みが完了したら審査に入ります。以下のような点について審査が行われます。

• ①担保とする不動産の担保価値の審査
• ②信用力・返済能力の審査

まずはじめに、不動産担保ローンにおける担保価値の審査を簡単に説明すると、担保にする不動産の価値、つまり「売却した際の金額」を鑑定することです。
万が一返済が滞った場合は担保とした不動産を売却し、その損害を補填するので、不動産の価値を見定めることにより、「いくらまでなら融資ができるか？」ということが決定します。当然、不動産担保価値が高い→審査に通りやすく、高額な融資も可能
不動産担保価値が低い→審査に通りにくく、借入額も少額になりがちということになります。

担保とする不動産の価値の鑑定が終わったら融資可能額が決まりますが、
例えば不動産担保価値が3,000万円だからといって融資可能額が3,000万円になるとは限りません。

融資可能額は一般的に掛目という算出方法を用いて算出されます。

［信用力・返済能力の審査］

不動産担保ローンに限らず、融資を行う際には、利用者の返済能力を調査することが、「貸金業法第13条第1項」にて定められています。

まずは信用力の審査ですが、
これはあらゆるローン審査でされるもので、担保となる不動産がある不動産担保ローンであっても対象となります。

信用力を計る項目として

• ●年収（法人の場合であれば利益）
• ●過去の返済状況
• ●勤続年数（法人の場合であれば事業年数）
• ●年齢（特に完済時年齢）
• ●他の金融機関からの借入状況

があげられます。

次に返済能力の審査です。
個人事業主や法人経営者への融資の場合、個人に適用される総量規制（借入総額の上限を年収の３分の１までとする）の対象外のため、使途が健全でしっかりとした返済計画が立てられているかが主に審査されるポイントとなります。

個人事業主が不動産担保ローンで融資を受ける際には、2年から3年後の事業計画や、収支や資金の計画を示すことが借入の条件となります。法人経営者に関しては、金融機関ごとに審査基準が異なるため、各金融機関にご相談ください。

ただしノンバンクの場合、実際には、事業計画や資金計画よりも、担保とする不動産の価値が重視される傾向が強いため、赤字決済や債務超過、また創業間もない会社でも担保不動産の価値に見合った融資が実行できるという特徴があります。

④契約

審査が通り、審査結果に了解すれば、契約となります。
契約は来店または申込者の会社や店舗などで行われます。
契約時の事前説明や契約時説明などが行われますが、契約書は面倒臭がらずに必ず全て目を通し、納得した上で契約を行いましょう。
不明な点があれば、必ず担当者に質問して解決しておくことをおすすめします。

⑤抵当権の設定

契約と同時に担保とする不動産に抵当権を設定する必要があります。
一般的には金融機関側が依頼した司法書士が、不動産の担保設定登記の手続きを行います。

⑥融資実行

全ての手続きを終えたら、指定した金融機関口座に融資金が振り込まれます。抵当権の抹消登記費用や担保とする不動産に対する未納の納税費用などがある場合は差し引かれた金額での振込となります。借り換えの場合はその資金を使用し、既存借入の返済や担保抹消手続きを行います。