不動産担保ローンの金利について
ここでは不動産担保ローンの金利についてみていきましょう。不動産担保ローンの上限金利は、利息制限法「第一章・利息等の制限（利息の制限）第1条」にて次のように定められています。
上限金利
- ●融資元本が10万円未満／年20％
- ●融資元本が10万円以上100万円未満／年18％
- ●融資元本が100万円以上／年15％
不動産担保ローンは融資金額が多額になる傾向があることから、
おおむね「年15%以下」の金利が適用されます。
契約年率（表面金利）と実質年率
貸金業法では金融会社が融資する場合の金利は
（①契約上の年率／表面金利）+（②事務手数料などのみなし利息）＝上限金利以内
と定めています。
この①と②を足したものが実質年利と呼ばれます。
※みなし利息とは、融資元本以外に金融会社が受け取る金銭
例えば、
100万円の融資に対して「金利15％・事務手数料3％」という金利は、合計18％の実質年利となり、
100万円の融資に対しての上限金利15％を超える契約になりますので、違法です。
また、6ヶ月で返済する契約の場合では、「金利12％・事務手数料3％」でも一見上限金利15％に収まっているように見えますが、事務手数料3％は年率換算で6％となるため、利息制限法の上限金利を超えてしまいます。
繰り上げ返済をした場合、解約手数料も「みなし利息」に含まれます。そのため、返済期間（回数）や借入残高と解約手数料などをトータルで計算した後、年15%以内の金利（100万円以上の貸付）に収まるようにすることが必要です。
遅延損害金の上限金利
遅延損害金とは、支払いの期日に入金されなかった際に、別途発生する金額です。基本的には、上限金利の1.46倍が遅延損害金の上限として、利息制限法にて定めています。
- ●融資元本が10万円未満／年29.2％（最大）
- ●融資元本が10万円以上100万円未満／年26.28％（最大）
- ●融資元本が100万円以上／年21.9％（最大）
遅延損害金を発生させないためにも、計画的に不動産担保ローンを利用することをおすすめします。支払期日から2ヶ月を超えて入金が確認されない場合には、「延滞」として「事故情報」が信用情報機関（CICやJICCや全国銀行個人信用情報センター）に記録されるのでご注意ください。
変動金利と固定金利どちらを選ぶべきか
金利の種類には大きく分けて
①変動金利②当初固定金利
③全期間固定金利
３つの種類があります。
①変動金利借入金利が定期的に見直される金利のこと
- ［メリット］
- ベースの金利が比較的低めに設定される傾向にある
- ［デメリット］
- 金利上昇のリスクがある（返済額の増額につながる）
②当初固定金利借入から一定期間、同じ金利が適用される金利のこと
- ［メリット］
- 一定期間は金利上昇のリスクがない
全期間固定金利よりはベースの金利が比較的低い傾向にある
- ［デメリット］
- 固定期間終了後は金利上昇のリスクがある（返済額の増額につながる）
変動金利よりもベースの金利が高めに設定される傾向にある
③全期間固定金利借入から完済まで同じ借入金利が適用される金利のこと
- ［メリット］
- 金利上昇のリスクがない（返済額が完済まで一定）
返済計画が立てやすい
- ［デメリット］
- ベースの金利が比較的高めに設定される傾向にある
不動産担保ローンにおすすめの金利の種類
［上限金利が15％の不動産担保ローンの場合］
- →固定金利よりも変動金利がおすすめ
融資額が100万円以上の場合、変動金利であっても固定金利であっても利息制限法に基づき15％以上の金利になることはないためです。
［上限金利が15％ではない不動産担保ローンの場合］
- ●景気が良くなると考える方
- → 固定金利がおすすめ
- ●景気が良くならないと考える方
- → 変動金利がおすすめ
変動金利は景気により上下します。
不景気になれば政府は経済活動を活発化させたいために日銀から民間銀行への融資金利を低めに設定します。そのため、銀行も企業や個人に低金利で融資することが可能になります。逆に景気が良くなった場合、政府は景気が過熱してバブルがはじけるのを防ぎたいため、金融を引き締めて物価を下げようとします。そのため日銀が民間銀行への融資金利を高く設定し、その結果銀行も企業や個人に高金利で融資せざるを得なくなるのです。
［借入期間が1年以内の短期間の借入の場合］
- →借入期間が1年以内の場合は変動金利がおすすめ
借入期間が短くなれば、変動金利の見直しが行われる回数も減るので、金利上昇のリスクを減らすことができるため、ベースの金利が低めに設定される変動金利の方が毎月の返済額をおさえることができるでしょう。
［借入期間が10年以上の長期間の借入の場合］
- →借入期間が10年以上の場合は固定金利がおすすめ
借入期間が長ければ長いほど、金利上昇のリスクは高まります。
景気が良くなった場合は金利が上昇するため、返済額の急上昇に耐えきれず返せなくなるリスクも頭に入れておかなければなりません。
全期間固定金利を選んでおけば、ベースの金利が高いとしても金利の変動を気にせずに借入から完済までしっかりとした計画を立てて返済することが可能になります。